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Herdou e não sabe o que fazer a seguir?

Explicamos o processo passo a passo, sem juridiquês e ao seu ritmo. Do primeiro documento até a herança estar resolvida, venha a vender alguma coisa ou não.

Duas pessoas a assinar documentos sobre uma mesa
Descarregar o guia gratuito Ver os dez passos

Ponto de partida

Em que situação está?

A maior parte das pessoas não sabe o que fazer porque ainda não sabe qual é o problema que tem de resolver primeiro. Estes são os mais comuns.

Acabei de herdar

Ainda não fizemos nada e não sei por onde começar. Nem sei se há prazos a cumprir.

Começar pelo passo 1

Não estamos de acordo

Um quer vender, outro não. Ou alguém deixou de responder e o processo parou.

Guia do Herdeiro, secção 6, página 19

Não há quem trate disto

Está tudo resolvido entre nós, mas ninguém vive perto, ninguém tem tempo, ou não sabemos se dá para tratar à distância.

Guia do Herdeiro, secção 5, página 16

Já tentámos vender e não conseguimos

Esteve à venda, houve visitas e não houve propostas. Ou as propostas caíram no financiamento.

Guia do Herdeiro, secções 7, 8 e 9, páginas 22 a 27

Não sei se quero vender

Talvez faça sentido manter, ou arrendar. O que incomoda é pagar despesas por uma casa fechada.

A conta que vale a pena fazer

Com quem devo falar?

Advogado, solicitador, contabilista, câmara ou mediador. Quem resolve o quê, para não perder meses com a pessoa errada.

Guia do Herdeiro - Anexo C, página 37

O caminho

O processo, em dez passos

Toque em cada passo para ver quanto demora, quem deve tratar e o que costuma correr mal. Só um deles tem prazo legal apertado, e é o segundo. Os últimos três só se aplicam se houver imóveis e se decidirem vendê-los.

Isto é informação geral e não é aconselhamento jurídico nem fiscal. Não somos advogados, juristas nem solicitadores, e nada do que aqui está dispensa uma consulta. O que fazemos é dizer-lhe, em cada passo, qual é o profissional certo. É com ele que tem de confirmar o seu caso antes de assinar, vender, renunciar ou declarar seja o que for.

Passos 1 a 3 · Formalizar a herança

  1. 1

    Tudo começa com a certidão de óbito, pedida na Conservatória do Registo Civil. Pode ser pedida online, sem deslocação, e é o documento que abre todos os outros.

    O que costuma correr mal: nada. É o passo mais simples de todos, e é por isso que dá a falsa sensação de que o processo vai ser rápido.
  2. 2

    A transmissão tem de ser declarada ao fisco. O cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos de Imposto do Selo, mas isento não quer dizer dispensado de declarar.

    O que costuma correr mal: é o passo que mais gente descobre tarde, precisamente porque a maioria não tem imposto a pagar e assume que não há nada a fazer.

    Há imposto a pagar no seu caso? Ver na calculadora do Imposto do Selo

  3. 3

    O documento que estabelece formalmente quem são os herdeiros. É a chave que abre todo o resto: sem ele não se movimentam contas nem se pede quase nada em nome da herança.

    O que costuma correr mal: faltar localizar um herdeiro, ou aparecer um testamento que ninguém sabia que existia.

Passos 4 a 7 · Perceber o que herdou e dividir

  1. 4

    Só se aplica se a herança incluir imóveis, e é frequente só se descobrir o que lá está depois da habilitação de herdeiros. Caderneta predial, certidão permanente do registo, licença de utilização. Quase tudo se pede online.

    O que costuma correr mal: é aqui que aparecem as surpresas: áreas que não coincidem entre a caderneta, o registo e a realidade; licença de utilização em falta; propriedade horizontal por constituir; obras nunca legalizadas. Nenhuma é fatal, todas custam tempo.
  2. 5

    É aqui que o caminho se divide. Vender, arrendar, manter, ou um herdeiro comprar a parte dos outros. Não há uma resposta certa, e a decisão nem sempre é só financeira, nem tem de ser tomada depressa.

    O que costuma correr mal: é neste passo que a maior parte das heranças fica parada, às vezes durante anos. Não por falta de informação, mas por desacordo entre herdeiros. A casa continua fechada e as despesas continuam a correr.
  3. 6

    A divisão dos bens entre os herdeiros. Pode ser feita por acordo ou, quando não há acordo, por via judicial.

    O que quase ninguém sabe: se todos os herdeiros estiverem de acordo em vender, muitas vezes é possível vender sem fazer a partilha: todos intervêm na escritura. Poupa tempo e dinheiro. Vale a pena perguntar ao seu solicitador antes de avançar.
  4. 7

    Depois da partilha, o imóvel é registado em nome de quem ficou com ele. Só a partir daqui essa pessoa pode vender sozinha.

    O que costuma correr mal: hipotecas antigas já pagas mas nunca canceladas no registo. Resolve-se, mas assusta compradores se só se descobrir no fim.

Passos 8 a 10 · Só se decidirem vender

Se decidirem manter ou arrendar, o processo termina no passo 7. Estes três não são o destino de toda a gente, são o caminho de quem opta por vender.

  1. 8

    Certificado energético, declaração de não dívida ao condomínio, e resolver o que ficou pendente do passo 4.

    O que costuma correr mal: descobrir só agora que falta a licença de utilização ou que as áreas não batem certo. Sem isso, a maioria dos bancos não financia, e o imóvel deixa de ter compradores com crédito.
  2. 9

    O contrato-promessa fixa preço, prazo e sinal. A escritura fecha o negócio. Quem vive no estrangeiro pode fazer ambos por procuração, sem vir a Portugal.

    O que costuma correr mal: compradores que dependem de crédito e não conseguem aprovação, e procurações genéricas que o cartório recusa por não terem poderes expressos para vender.
  3. 10

    A mais-valia da venda declara-se no IRS do ano seguinte. O valor de aquisição não é o que a pessoa falecida pagou pela casa. É, em regra, o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo.

    O que costuma correr mal: muita gente esquece-se deste passo, e há decisões fiscais que só se podem tomar antes de vender. Se vive no estrangeiro, é aqui que vale mesmo a pena uma consulta com contabilista.

Caso a herança inclua imóveis

O que custa uma casa fechada

É a conta que quase ninguém faz. Uma casa parada não é uma posição neutra: tem um custo anual que corre em silêncio enquanto a decisão se adia. Vale a pena saber qual é, nem que seja para concluir, com números, que compensa esperar.

Porta e janela de uma casa antiga em Lisboa, com a tinta a descascar e as portadas fechadas
Uma casa fechada continua a custar dinheiro todos os meses.

Custo anual

Exemplo ilustrativo de um apartamento corrente.

  • IMI€ 320
  • Condomínio€ 300
  • Seguro€ 150
  • Água, luz e contratos mínimos€ 180
  • Manutenção e pequenas reparações€ 250
  • Custo direto por ano€ 1.200

Substitua pelos seus valores; o guia traz a tabela em branco.

Custo direto acumulado

Sem contar com a degradação do imóvel, que costuma ser a parcela maior.

Isto não é uma razão para vender depressa. Há motivos válidos para manter uma casa de família fechada durante anos. O objetivo é só que a decisão seja tomada com os números à vista, em vez de por inércia.

Gratuito

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O guia completo: o processo por ordem, os documentos, os impostos, o que fazer quando os herdeiros não se entendem, e as saídas possíveis.

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A herança inclui imóveis?

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Falar connosco

Quer saber que proposta fazemos?

Se a herança incluir imóveis e quiser que lhe façamos uma proposta, diga-nos o essencial sobre o imóvel. Respondemos com um valor e com a explicação de como lá chegámos, ou com as razões pelas quais não é um imóvel para nós. Nunca é silêncio.

Fora da nossa área. Compramos e acompanhamos obras apenas na Área Metropolitana de Lisboa, por isso não conseguimos fazer-lhe uma proposta com rigor suficiente para ser útil. Escreva-nos na mesma se tiver dúvidas sobre o processo: a essas respondemos em qualquer ponto do país.

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Dúvidas comuns

Perguntas frequentes

Quanto tempo tenho para tratar de uma herança em Portugal?
A participação à Autoridade Tributária deve ser feita até ao final do 3.º mês seguinte ao do falecimento. A habilitação de herdeiros pode ser feita depois, e a partilha não tem prazo legal. Mas quanto mais tempo passa, mais caro fica manter o imóvel e mais difícil se torna reunir toda a gente.
Os filhos pagam imposto sobre a herança dos pais?
Em regra não. O cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos de Imposto do Selo, seja qual for o valor. Irmãos, sobrinhos e restantes herdeiros pagam 10% sobre a parte que lhes couber. A isenção é de cada pessoa e não da herança, por isso na mesma herança pode haver quem pague e quem não pague. Estar isento não dispensa declarar dentro do prazo. Veja na calculadora se há imposto a pagar no seu caso.
É obrigatório ter advogado para fazer uma partilha?
Não é obrigatório, mas é recomendável quando há imóveis, vários herdeiros, ou indícios de desacordo. A escritura de partilha faz-se em cartório notarial.
Posso vender a minha parte sem o acordo dos outros herdeiros?
Em regra pode ceder a sua quota na herança, mas os outros herdeiros têm direito de preferência, pelo que tem de lhes comunicar formalmente a venda antes de avançar com terceiros. É uma decisão com consequências e não deve ser tomada sem falar com um advogado.
Consigo vender sem vir a Portugal?
Sim. Com uma procuração com poderes especiais e expressos para vender, outorgada no consulado português onde reside ou perante notário local com apostilha e tradução. Um conselho que é do seu interesse: limite a procuração a um prazo curto, a um preço mínimo, e apenas àquele imóvel. Quem for sério não se incomoda com isso.
Compram o imóvel em que estado?
Compramos no estado em que está, com o recheio lá dentro se preferir, e sem lhe pedir obras nem limpezas. Também compramos com a partilha por fazer, desde que todos os herdeiros estejam de acordo em vender. Se o imóvel estiver em boas condições e for financiável por um banco, dizemos-lhe: nesse caso, um mediador dá-lhe mais dinheiro do que nós.

Quem está por trás

Compramos, reabilitamos e arrendamos ou revendemos imóveis na Área Metropolitana de Lisboa desde 2023.

Se quiser saber quem somos antes de falar connosco, comece por visitar o nosso website.

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