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Herdou e não sabe o que fazer a seguir?

O Guia do Herdeiro explica tudo por ordem e sem juridiquês: os documentos, o único prazo legal apertado, os impostos, o que fazer quando os herdeiros não se entendem e as saídas possíveis, incluindo vender.

Receber o guia gratuito Ver os dez passos Já decidiram vender? Pedir proposta

Gratuito, enviado por e-mail. Um projeto da Núcleo Assets, empresa que compra imóveis. Quem somos

Duas pessoas a assinar documentos sobre uma mesa

Ponto de partida

Em que situação está?

A maior parte das pessoas não sabe o que fazer porque ainda não sabe qual é o problema que tem de resolver primeiro. Estes são os mais comuns.

Acabei de herdar

Ainda não fizemos nada e não sei por onde começar. Nem sei se há prazos a cumprir.

Começar pelo passo 1

Não estamos de acordo

Um quer vender, outro não. Ou alguém deixou de responder e o processo parou.

No guia: o que costuma destravar antes de ir a tribunal (p. 19)

Não há quem trate disto

Está tudo resolvido entre nós, mas ninguém vive perto, ninguém tem tempo, ou não sabemos se dá para tratar à distância.

No guia: o que se resolve sem estar presente, passo a passo (p. 16)

Já tentámos vender e não conseguimos

Esteve à venda, houve visitas e não houve propostas. Ou as propostas caíram no financiamento.

No guia: os 9 travões que impedem o crédito do comprador (p. 22)

Não sei se quero vender

Talvez faça sentido manter, ou arrendar. O que incomoda é pagar despesas por uma casa fechada.

A conta que vale a pena fazer

Com quem devo falar?

Advogado, solicitador, contabilista, câmara ou mediador. Quem resolve o quê, para não perder meses com a pessoa errada.

No guia: quem trata de quê, num só quadro (p. 37)

Gratuito

Sou herdeiro. E agora?

38 páginas, com as referências legais verificadas em setembro de 2026. Inclui o que não cabe nesta página:

  • Porque é que algumas casas herdadas não se vendem, e o que fazer
  • Como um investidor calcula o preço, com um exemplo em números
  • Vender antes da partilha: a diferença que pode mudar o IRS
  • Tratar de tudo à distância: procuração, apostila e o que exige presença
  • A tabela do custo de uma casa fechada, para preencher com os seus números
Enviamos o guia para aqui. Não o inscrevemos em lista nenhuma.

Usamos os seus dados apenas para lhe responder. Não os partilhamos com terceiros. Pode pedir-nos que os apaguemos a qualquer momento. Política de privacidade.

O caminho

O processo, em dez passos

Passos 1 a 3 · Formalizar a herança

  1. 1

    Tudo começa com a certidão de óbito, pedida na Conservatória do Registo Civil. Pode ser pedida online, sem deslocação, e é o documento que abre todos os outros.

  2. 2

    A transmissão tem de ser declarada ao fisco. O cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos de Imposto do Selo, mas isento não quer dizer dispensado de declarar.

    Há imposto a pagar no seu caso? Ver na calculadora do Imposto do Selo

  3. 3

    O documento que estabelece formalmente quem são os herdeiros. É a chave que abre todo o resto: sem ele não se movimentam contas nem se pede quase nada em nome da herança.

Passos 4 a 7 · Perceber o que herdou e dividir

  1. 4

    Só se aplica se a herança incluir imóveis, e é frequente só se descobrir o que lá está depois da habilitação de herdeiros. Caderneta predial, certidão permanente do registo, licença de utilização. Quase tudo se pede online.

  2. 5

    É aqui que o caminho se divide. Vender, arrendar, manter, ou um herdeiro comprar a parte dos outros. Não há uma resposta certa, e a decisão nem sempre é só financeira, nem tem de ser tomada depressa.

  3. 6

    A divisão dos bens entre os herdeiros. Pode ser feita por acordo ou, quando não há acordo, por via judicial.

    O que quase ninguém sabe: se todos os herdeiros estiverem de acordo em vender, muitas vezes é possível vender sem fazer a partilha: todos intervêm na escritura. Poupa tempo e dinheiro. Vale a pena perguntar ao seu solicitador antes de avançar.
  4. 7

    Depois da partilha, o imóvel é registado em nome de quem ficou com ele. Só a partir daqui essa pessoa pode vender sozinha.

Passos 8 a 10 · Só se decidirem vender

Só para quem decide vender. Quem mantém ou arrenda termina no passo 7.

  1. 8

    Certificado energético, declaração de não dívida ao condomínio, e resolver o que ficou pendente do passo 4.

  2. 9

    O contrato-promessa fixa preço, prazo e sinal. A escritura fecha o negócio. Quem vive no estrangeiro pode fazer ambos por procuração, sem vir a Portugal.

  3. 10

    A mais-valia da venda declara-se no IRS do ano seguinte. O valor de aquisição não é o que a pessoa falecida pagou pela casa. É, em regra, o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo.

Isto é informação geral e não é aconselhamento jurídico nem fiscal. Não somos advogados, juristas nem solicitadores, e nada do que aqui está dispensa uma consulta. O que fazemos é dizer-lhe, em cada passo, qual é o profissional certo. É com ele que tem de confirmar o seu caso antes de assinar, vender, renunciar ou declarar seja o que for.

Os erros mais comuns em cada passo estão no guia, junto com os documentos e os impostos de cada fase.

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Caso a herança inclua imóveis

O que custa uma casa fechada

É a conta que quase ninguém faz. Uma casa parada não é uma posição neutra: IMI, condomínio, seguro, contratos mínimos e manutenção continuam a correr enquanto a decisão se adia.

Isto não é uma razão para vender depressa. O objetivo é só que a decisão seja tomada com os números à vista.

Fazer a conta com o guia

Porta e janela de uma casa antiga em Lisboa, com a tinta a descascar e as portadas fechadas
Uma casa fechada continua a custar dinheiro todos os meses.

Falar connosco

Quer saber que proposta fazemos?

Se a herança incluir imóveis e quiser que lhe façamos uma proposta, diga-nos o essencial sobre o imóvel. Respondemos com um valor e com a explicação de como lá chegámos, ou com as razões pelas quais não é um imóvel para nós. Nunca é silêncio.

Fora da nossa área. Compramos e acompanhamos obras apenas na Área Metropolitana de Lisboa, por isso não conseguimos fazer-lhe uma proposta com rigor suficiente para ser útil. Escreva-nos na mesma se tiver dúvidas sobre o processo: a essas respondemos em qualquer ponto do país.

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Dúvidas comuns

Perguntas frequentes

Quanto tempo tenho para tratar de uma herança em Portugal?
A participação à Autoridade Tributária deve ser feita até ao final do 3.º mês seguinte ao do falecimento. A habilitação de herdeiros pode ser feita depois, e a partilha não tem prazo legal. Mas quanto mais tempo passa, mais caro fica manter o imóvel e mais difícil se torna reunir toda a gente.
Os filhos pagam imposto sobre a herança dos pais?
Em regra não. O cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos de Imposto do Selo, seja qual for o valor. Irmãos, sobrinhos e restantes herdeiros pagam 10% sobre a parte que lhes couber. A isenção é de cada pessoa e não da herança, por isso na mesma herança pode haver quem pague e quem não pague. Estar isento não dispensa declarar dentro do prazo. Veja na calculadora se há imposto a pagar no seu caso.
Se vender a casa herdada, pago mais-valias?
Pode pagar. Para calcular a mais-valia, o valor de aquisição não é o que a pessoa falecida pagou pela casa: é, em regra, o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo, habitualmente o valor patrimonial tributário à data do falecimento. O regime é diferente para residentes e não residentes. Se venderem antes da partilha, a forma como a escritura é redigida pode mudar o IRS: explicamos a diferença no guia, página 31. Confirme o seu caso com um contabilista certificado antes de vender, e não depois.
É obrigatório ter advogado para fazer uma partilha?
Não é obrigatório, mas é recomendável quando há imóveis, vários herdeiros, ou indícios de desacordo. A escritura de partilha faz-se em cartório notarial.
Posso vender a minha parte sem o acordo dos outros herdeiros?
Em regra pode ceder a sua quota na herança, mas os outros herdeiros têm direito de preferência, pelo que tem de lhes comunicar formalmente a venda antes de avançar com terceiros. É uma decisão com consequências e não deve ser tomada sem falar com um advogado.
Consigo vender sem vir a Portugal?
Sim. Com uma procuração com poderes especiais e expressos para vender, outorgada no consulado português onde reside ou perante notário local com apostilha e tradução. Um conselho que é do seu interesse: limite a procuração a um prazo curto, a um preço mínimo, e apenas àquele imóvel. Quem for sério não se incomoda com isso.
Compram o imóvel em que estado?
Compramos no estado em que está, com o recheio lá dentro se preferir, e sem lhe pedir obras nem limpezas. Também compramos com a partilha por fazer, desde que todos os herdeiros estejam de acordo em vender. Se o imóvel estiver em boas condições e for financiável por um banco, dizemos-lhe: nesse caso, um mediador dá-lhe mais dinheiro do que nós.

Quem está por trás

Herdeiros.pt é um projeto da Núcleo Assets, uma empresa portuguesa que compra imóveis, incluindo os que precisam de obras e os que têm documentação por regularizar na Área Metropolitana de Lisboa desde 2023.

Não somos mediadores e não vendemos casas de outras pessoas.

Fizemos este site porque as mesmas perguntas se repetem e quase ninguém lhes responde de forma simples.

Tudo o que está aqui é gratuito.

Visitar nucleoassets.com